“ที่อยู่อาศัย” เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่สำคัญต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ แต่การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่นบ้านหรือคอนโด ไม่ควรคิดแค่ว่า มีเงินจะซื้อตรงย่านไหน โซนไหนก็ได้ ยังมีเรื่องที่คุณต้องรู้และตรวจสอบอย่างละเอียด ละออ ก่อนตัดสินใจทุ่มเงินลงไป เพื่อให้ได้บ้านและคอนโดที่ปลอดภัยจากน้ำท่วมนั่นเอง และวันนี้ Tonkit360 มีคำแนะนำดี ๆ เกี่ยวกับเลือกซื้อบ้านและคอนโดให้ปลอดภัยเมื่อเกิดน้ำท่วมมาฝากกัน
โซนผังเมืองกรุงเทพฯ
จากภาพจะเห็นว่ากรุงเทพฯ ถูกแบ่งพื้นที่ตามกฎข้อบังคับการใช้ประโยชน์ที่ดินแตกต่างกันออกไป โดยมีการแบ่งสีพื้นที่ ดังนี้
- เขตสีเหลือง : ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
- เขตสีส้ม : ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- เขตสีน้ำตาล : ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- เขตสีแดง : ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
- เขตสีม่วง : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
- เขตสีม่วงเม็ดมะปราง : ที่ดินประเภทคลังสินค้า
- เขตสีม่วงอ่อน : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
- เขตสีเขียว : ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
- เขตสีเขียวมะกอก : ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
- เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
- เขตสีน้ำตาลอ่อน : ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
- เขตสีเทา : ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
- เขตสีน้ำเงิน : ที่ดินประเภทสถาบันราชการการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
เมื่อดูข้อมูลด้านบนประกอบกับสถานการณ์น้ำท่วมในรอบหลายปีที่ผ่านมา พบว่า โซนสีเขียว และสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว อย่างเขตลาดกระบัง มีนบุรี หรือหนองจอก ซึ่งเป็นพื้นที่นอกเมือง อันเป็นแหล่งเกษตรกรรม คือ โซนที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมอยู่บ่อยครั้ง เนื่องจากเป็นจุดแก้มลิงหรือทางระบายน้ำออกสู่ทะเล
ฉะนั้น หากคุณต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดที่อยู่ในโซนสีเขียว และสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว ก็ต้องทำใจยอมรับผลกระทบที่เกิดจากน้ำท่วมให้ได้
ระดับความสูงต่ำของทำเล
ทุกครั้งที่มีฝนตกในพื้นที่กรุงเทพฯ ทางสำนักการระบายน้ำ กรุงเทพมหานคร จะอัพเดทแผนการวิเคราะห์ระดับน้ำที่ท่วมขังในพื้นที่กรุงเทพฯ เพื่อแสดงสถานการณ์ระดับน้ำท่วมขังในแต่ละพื้นที่ซึ่งแตกต่างกันออกไป ตามระดับความสูงต่ำของพื้นที่นั้น ๆ ช่วยให้คุณประเมินระดับความลึกของน้ำ กรณีที่น้ำท่วมขังในพื้นที่ได้
แต่เขตธนบุรี ฝั่งที่อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา อย่างบริเวณมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์ ปากคลองตลาด หรือตลาดวังหลัง จำเป็นต้องคำนึงผลกระทบในช่วงน้ำทะเลหนุน ซึ่งมีผลให้ระดับน้ำท่วมขังในช่วงเวลาดังกล่าวสูงกว่าปกติด้วย
อย่างไรก็ดี การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดในบริเวณที่รับผลกระทบเช่นว่านั้น ก็สามารถทำได้ เพียงเลือกโครงการที่ปรับพื้นคอนโดหรือบ้านให้สูงจากพื้นบนถนน จากเดิมประมาณ 1 เมตร หรืออาจน้อยกว่าก็ได้ เพราะหากระดับพื้นบ้านหรือคอนโดต่ำกว่า หรือเท่ากับพื้นถนน ย่อมมีโอกาสเกิดน้ำท่วมได้ง่ายเมื่อฝนตก
ส่วนใครที่อยากเช็กระดับความสูงจากน้ำทะเลด้วยตัวเอง ก็สามารถโหลดแอปพลิเคชั่น Elevation ซึ่งจะช่วยคำนวณระดับความสูงจากน้ำทะเลให้โดยอัตโนมัติมาทดลองได้
เคยเป็นเส้นทางน้ำไหลผ่านหรือไม่
การสร้างบ้านหรือคอนโดทับหรือขวางเส้นทางที่น้ำเคยไหลผ่าน ไม่ต่างจากการกีดขวางทางระบายน้ำยามมีฝนตกหนักในพื้นที่ เป็นผลให้คุณได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม และหากตรงบริเวณนั้น ไม่มีทั้งท่อระบายน้ำหรือคูคลอง ซึ่งเป็นตัวในการระบายน้ำ ปัญหาน้ำท่วมขังซ้ำซาก หรือการใช้เวลาน้ำระบายนานนับสัปดาห์ ก็อาจเป็นอีกหนึ่งสถานการณ์ที่คุณต้องเผชิญเป็นประจำ
ที่สำคัญตามธรรมชาติ เมื่อฝนตกน้ำบางส่วนจะไหลซึมไปยังใต้ดิน ดังนั้น การเลือกซื้อโครงการที่สร้างบนดินที่ถมทับเส้นทางน้ำ อาจทำให้คุณเจอปัญหาดินอ่อนตัว ซึ่งส่งผลให้บ้านหรือคอนโดเกิดการทรุดตัวได้ง่ายกว่าปกติด้วยเช่นกัน
มาตรการป้องกันและรับมือน้ำท่วม
หมู่บ้านจัดสรร
ตั้งแต่เหตุการณ์น้ำท่วมกรุงเทพฯ เมื่อปี 2554 หมู่บ้านจัดสรรหลายแห่ง เริ่มตระหนักถึงความสำคัญของเครื่องสูบน้ำ จึงได้จัดสรรงบส่วนกลางของหมู่บ้านมาจัดซื้อเครื่องสูบน้ำ เพื่อเร่งระบายน้ำภายในหมู่บ้าน แทนการรอความช่วยเหลือจากหน่วยงานราชการเพียงอย่างเดียว
และสิ่งสำคัญอีกประการ คือ นโยบายเกี่ยวกับระบบระบายน้ำของหมู่บ้าน อาทิ การตักขยะ การทำความสะอาดท่อระบายน้ำ (ลอกท่อ) เพื่อขจัดสิ่งกีดขวางเส้นทางน้ำ ดังนั้น หากหมู่บ้านไหนไม่มีนโยบายที่ว่า ก็มีความเสี่ยงที่เกิดปัญหาน้ำท่วมขังได้เช่นกัน ขณะที่ระบบการแจ้งเตือน หรือการประชาสัมพันธ์ประจำหมู่บ้าน ตามช่องทางต่าง ๆ ก็เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ลูกบ้านทุกคนได้รู้สถานการณ์โดยรอบ
ฉะนั้น ก่อนตัดสินใจลองถามโครงการว่า เขามีนโยบายตามที่แนะนำในข้างต้นหรือไม่ หากไม่มีนโยบายป้องกันหรือรับมือน้ำท่วมเลย แต่คุณยังดื้อรั้นที่จะซื้อโครงการดังกล่าว ก็อย่าคิดไปต่อว่า หรือเรียกร้องความรับผิดชอบจากโครงการเลย เพราะคุณรู้ถึงผลกระทบอยู่แล้ว
คอนโด
ปัจจุบัน คอนโดหลายแห่งได้ขยายพื้นที่ลานจอดรถให้มาอยู่ที่ชั้นใต้ดินหรือชั้น 1 ด้วย ซึ่งต่างจากเดิมที่ให้ลานจอดรถแทรกอยู่ตามชั้นของผู้พักอาศัย การทำเช่นที่ว่า เป็นการเพิ่มจำนวนที่จอดรถได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็มีความเสี่ยงที่รถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์ ซึ่งจอดอยู่ในชั้นใต้ดิน และชั้น 1 จะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมขังในพื้นที่กรุงเทพฯ
ฉะนั้น อีกสิ่งที่คุณควรคำนึงก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด คือ มาตราการรับมือและป้องกันสถานการณ์น้ำท่วมในอนาคต อาทิ มีระบบปั๊มน้ำตลอดเวลา, การบริหารจัดการน้ำเพื่อระบายน้ำ เมื่อฝนตก, เตรียมแนวคันกั้นน้ำ, ระบบไฟสำรอง กรณีที่มีการตัดกระแสไฟขณะเกิดน้ำท่วม หรือระบบเตือนภัยน้ำท่วม เพื่อแจ้งเหตุล่วงหน้ากรณีระดับน้ำขึ้นสูง ซึ่งช่วยให้ลูกบ้านสามารถเคลื่อนย้ายรถออกจากพื้นที่เสี่ยงได้ทัน
ขณะเดียวกัน การตรวจสอบเรื่องมาตราการชดเชยกรณีที่ทรัพย์สินของลูกบ้านได้รับความเสียหาย เนื่องจากความบกพร่องของนิติบุคคลประจำคอนโดในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางก็เป็นเรื่องสำคัญ เพราะที่ผ่านมา มีข่าวลูกบ้านได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมขังสูง เนื่องจากระบบปั๊มน้ำหรือสัญญาณเตือนไม่ทำงาน ทำให้รถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์ซึ่งจอดอยู่ในชั้นใต้ดินได้รับความเสียหาย
โดยสิ่งที่กล่าวมาทั้งหมดนั้น จะแสดงให้เห็นว่า คอนโดที่คุณสนใจมีการเตรียมความพร้อม และวิธีแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับเรื่องน้ำท่วมมากน้อยเพียงใด เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจก่อนซื้อคอนโด
