เมื่อพูดถึงคำว่าพื้นที่ CBD หรือ Central Business District สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว พวกเขาจะหมายถึงพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจโดยมีโครงสร้างพื้นฐานของ สาธารณูปโภคที่ครบถ้วน, อาคารสำนักงาน ออฟฟิศ, เส้นทางขนส่งมวลชน การคมนาคม ขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม สะดวก ตัวเลือกเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ พื้นที่สีเขียวเพื่ออากาศที่บริสุทธิ์ ประกอบไปกับจำนวนพื้นที่อาคารสำนักงาน โดยพื้นที่ CBD หากดูในแผนที่ผังเมืองที่จะถูกทำสัญลักษณ์เป็นพื้นที่สีแดง
แต่ด้วยความที่พื้นที่ CBD เดิมนั้นมีมูลค่าที่ดินสูงมากและมีราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน หรือ ราคาขายห้องชุดเพื่อพักอาศัย ในราคาที่คนชั้นกลางนั้นเอื้อมไม่ถึง ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พยายามจะสร้างพื้นที่แห่งใหม่ให้กลายเป็น New CBD เพื่อที่จะทำให้ราคาของ ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่กลายเป็นทางเลือกของตลาดที่รองลงมา และมีอยู่เป็นจำนวนไม่น้อย แต่ New CBD ไม่สามารถทำให้เกิดขึ้นได้โดยง่ายจึงเป็นที่มาของสถานะ Sub CBD เพื่อรองรับความเจริญจากศูนย์กลางธุรกิจ
โอกาสเกิด New CBD ในกรุงเทพฯ
แม้ว่า พื้นที่ รัชดา -พระราม 9 จะมาแรงในช่วงสามปีล่าสุด เมื่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องการพัฒนาเพื่อให้เป็นพื้นที่ New CBD จนทำให้ราคาที่ดินพุ่งแบบฉุดไม่อยู่ แต่ ดูเหมือนว่าความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ รัชดา – พระราม 9 ก็ยังไม่สามารถสู้กับ พื้นที่ CBD เดิมที่มีพื้นที่สำนักงาน และ คอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยในจำนวนยูนิตที่มากกว่า และ เข้าถึงสาธารณูปโภค หรือ ระบบขนส่งมวลชน และ การคมนาคม ที่ครอบคลุมมากกว่าได้ ทำให้การคาดการณ์ถึงพื้นที่ที่จะสามารถเป็น New CBD อาจจะเป็นไปได้ค่อนข้างยาก แต่ถ้าเป็นพื้นที่ในแนว Sub CBD หรือส่วนต่อที่รองรับความเจริญของแนวศูนย์กลางธุรกิจนั้นน่าจะมีเกิดขึ้นหลายพื้นที่ดังเช่น พื้นที่ พระราม 9 – ศูนย์วัฒนธรรม และ พื้นที่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว
ความน่าจะเป็นของพื้นที่แบบ Sub CBD
เมื่อพื้นที่ที่เป็น CBD เดิมนั้นมีราคาสูง ขณะเดียวกัน New CBD เกิดขึ้นได้ยากเนื่องจากของเดิมที่มีอยู่เรียกได้ว่ากินพื้นที่ไปแล้ว 40 เปอร์เซนต์ ดังนั้นส่วนที่เหลืออยู่จะถูกจัดอยู่ในสถานะของ Sub CBD อันเป็นส่วนต่อจาก ศูนย์กลางเศรษฐกิจ ที่สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า รวมไปถึงอาคารสำนักงาน โดยที่มีระบบคมนาคม และ ขนส่งมวลชน ในแนวเดียวกับพื้นที่ที่เป็นเขต CBD และมีจุดขายในส่วนของพื้นที่สีเขียวที่มีพื้นที่มากกว่า
ดังเช่น ห้าแยกลาดพร้าวที่มีโอกาสพัฒนาให้เกิดเป็น Sub CBD ได้มากกว่าในอนาคตอันใกล้ (ไม่เกิน 5 ปี) เนื่องจากมีโครงการเอกชน ที่เข้าไปพัฒนาที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการสถานีกลางบางซือที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ เป็นศูนย์กลางการคมนาคมระบบรางของประเทศไทยที่สามารถเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้านได้ในอนาคต ซึ่งคาดหมายว่าจะมีคนเข้าใช้พื้นที่เปลี่ยนถ่ายการเดินทางมากที่สุดในประเทศ และโครงการนี้ถือว่าเป็นโครงการใหญ่ของรัฐบาลที่จะเพิ่มศักยภาพของประเทศไทย
ขณะเดียวกันบริเวณห้าแยกลาดพร้าวยังเป็นจุดศูนย์กลางการคมนาคมหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่กำลังจะเปิดให้บริการสถานีห้าแยกลาดพร้าวช่วง ส.ค.นี้ และจะเปิดให้บริการตลอดสายรวม 16 สถานีภายในปี 2563 นอกจากนี้ยังใกล้ทางด่วนสายสำคัญ, สถานีขนส่งผู้โดยสารฯ และท่าอากาศยานนานาชาติดอนเมือง นอกจากนี้องค์ประกอบโดยรอบของห้าแยกลาดพร้าวที่มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ (เซ็นทรัลลาดพร้าว) และ สวนสาธารณะ (สวนรถไฟ) รวมไปถึงสถานที่ท่องเที่ยวและช้อปปิ้งอย่างสวนจตุจักร รวมไปถึงอาคารสำนักงานที่รายล้อม ทำให้พื้นที่ห้าแยกลาดพร้าว สามารถกระจายตัวเป็น Sub CBD ได้ในอนาคต และบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายต่างก็จับจองพื้นที่เพื่อพัฒนาในย่านนี้เต็มหมดแล้ว
กรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปในอีก 4 ปีข้างหน้า
การขยายตัวของกรุงเทพฯมหานครเพื่อรองรับประชากรที่อัดแน่นมากว่า 10 ล้านคนนั้นทำให้สภาพการจราจร และสภาพความเป็นอยู่ในเขตเมืองค่อนข้างจะอึดอัด การขยายตัวของแนวรถไฟฟ้าคือความหวังที่จะทำให้เกิดการขนคนจากนอกเมืองเพื่อเข้าเมือง และ ทำให้การจราจรอันติดขัด และ ทำให้เกิดมลภาวะนั้นทุเลาลงไปได้บ้าง
ขณะเดียวกันการขยายตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยยึดตามแนวรถไฟฟ้าและการขนส่งนั้น ทำให้คนในกรุงเทพฯ รวมไปถึงบริษัทรายย่อยทั้งหลายมีโอกาสเลือกมาขึ้น ไม่จำเป็นต้องเข้ามารวมตัวกันอยู่ในเขต CBD เดิม และ ทำให้รูปแบบการใช้ชีวิตจะสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น เมื่อถึงเวลานั้นแล้วกรุงเทพฯที่เต็มไปด้วยการก่อสร้างในวันนี้ จะเปลี่ยนโฉมอีกครั้งในวันที่ระบบรางที่ถูกวางเอาไว้เสร็จหมดทุกเส้นทาง เสร็จสิ้นลงในปี 2566
