ซื้อดีไหม ? ไขข้อข้องใจเด็กจบใหม่ ที่อยากมีคอนโดสักห้อง

หนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่เด็กจบใหม่ (เริ่มทำงานประมาณ 1-4 ปี) สนใจ คือ “คอนโด” พื้นที่สี่เหลี่ยมขนาดกะทัดรัดที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย แถมดูแลได้ง่ายกว่า “บ้าน”แต่การจะหาซื้อห้องที่ตอบโจทย์ ในงบอันจำกัดไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ และวันนี้ เรามีข้อแนะนำน่าสนใจที่เด็กจบใหม่ควรรู้ ก่อนซื้อคอนโดมาฝากกันค่ะ

ทำไมจึงควรซื้อ “คอนโด” ?

“คอนโด” จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ที่อยู่อาศัยสำหรับคนรุ่นใหม่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยขนาดกำลังดี ไม่กว้างขวางจนเกินไป ประกอบกับคอนโดส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน มหาวิทยาลัย และบางแห่งก็อยู่ใกล้สถานที่ทำงานของผู้ซื้อ

ทั้ง “คอนโด” ยังเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันในการใช้ชีวิตช่วงบั้นปลายของคุณ (เจ้าของห้องชุดในคอนโด) ตามโครงการ “Reverse Mortgage” นโยบายที่กระทรวงการคลัง ผลักดันออกมารองรับสังคมผู้สูงอายุของประเทศไทยที่นับวันจะขยายตัวเพิ่มมากขึ้น  โดยเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุที่ไม่ได้วางแผนเกษียณไว้แต่เนิ่น ๆ (ไม่มีเงินบำเหน็จบำนาญ ไม่มีเงินออม)

โดยโครงการ “Reverse Mortgage” จะให้คุณนำห้องชุด (คอนโด) ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง มาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกับสถาบันการเงินที่เข้าร่วมโครงการ เพื่อให้คุณมีเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวันจนกว่าจะเสียชีวิต และเมื่อเสียชีวิตห้องชุด (คอนโด) ก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ นอกเสียจากว่า ลูกหลานของคุณจะนำเงินมาไถ่ถอนกับสถาบันการเงิน

ข้อดี-ข้อเสีย ในการซื้อคอนโดของเด็กจบใหม่

ข้อดี

การกู้ซื้อคอนโดตอนที่คุณเพิ่งเรียนจบและทำงานมาไม่นาน ทำให้คุณได้เปรียบในการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากเด็กจบใหม่ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานไม่นาน ยังมีภาระในการใช้จ่ายไม่มาก ประกอบกับการเริ่มขอสินเชื่อตั้งแต่อายุยังน้อย ทำให้มีระยะเวลาผ่อนชำระได้นานถึง 30-35 ปี

ข้อเสีย

ในกรณีที่คุณเปลี่ยนใจและต้องการขายห้องชุด (คอนโด) อาจใช้ระยะเวลาค่อนข้างนาน (ประมาณ 6-8 เดือน หรือเป็นปี) ไม่ว่าจะเป็นการขายใบจอง ขายดาวน์ ขายก่อนโอน หรือขายหลังโอนก็ตาม

ราคาคอนโดที่เหมาะกับเด็กจบใหม่

ด้วยศักยภาพด้านการเงินของเด็กจบใหม่ ราคาคอนโดห้องแรกจากน้ำพักน้ำแรงที่ดูไม่ไกลเกินเอื้อม ควรมีมูลค่าไม่เกิน 2 ล้านบาท เนื่องจากฐานเงินเดือนของมนุษย์เงินเดือนที่เพิ่งจบใหม่ ส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 15,000-30,000 บาท ซึ่งฐานเงินเดือนในระดับนี้ คุณสามารถเดินเข้าไปยื่นเรื่องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินได้ประมาณ 750,000-1,500,000 บาท และหากพิจารณาร่วมกับเงินเก็บ ภาระหนี้สินต่าง ๆ ของคุณ และชื่อเสียงของโครงการด้วยแล้ว อาจกู้ได้เงินเพิ่มถึง 2,000,000 บาท

แต่ด้วยงบประมาณที่ว่า ทำเลและขนาดห้องของคอนโดที่ได้ อาจไม่ดีที่สุด เนื่องจากคอนโดอาจอยู่ในซอย (ไม่ติดรถไฟฟ้า BTS/รถไฟใต้ดิน MRT) และห้องมีขนาดเล็ก อยู่ประมาณที่ 20-30 ตารางเมตร (ขนาดห้องขึ้นอยู่กับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่โครงการเป็นผู้กำหนด)

นอกจากนี้ หากคอนโดที่คุณเลือกซื้อ เพิ่งเริ่มดำเนินการก่อสร้างไม่นาน คุณอาจไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์เป็นก้อนใหญ่ แต่ใช้วิธีการผ่อนดาวน์ไปเรื่อย ๆ แทน จนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ เมื่อนั้นคุณจึงทำเรื่องกู้ (ในกรณีนี้อาจได้เงินดาวน์คืนกลับมาเล็กน้อย)

และสิ่งที่สำคัญที่สุด คือ คุณต้องจำไว้ให้แม่นว่า ไม่ใช่ทุกคอนโดที่คุณยื่นกู้กับสถาบันการเงิน แล้วจะได้วงเงิน 100% เต็มราคาคอนโด ส่วนใหญ่สถาบันการเงินจะอนุมัติสินเชื่อให้ไม่เกิน 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ยกเว้นคอนโดบางโครงการที่มีผลประกอบการดี เครดิตดี สถาบันการเงินอาจพิจารณาอนุมัติปล่อยสินเชื่อเงินกู้ให้คุณ 100%

ชื่อเสียงของโครงการสำคัญหรือไม่

การตัดสินใจว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ นอกจากเงินในบัญชีของคุณต้องสัมพันธ์กับทำเลที่ตั้งคอนโด สิ่งสำคัญอีกประการ คือ ประวัติเจ้าของโครงการ ซึ่งปัจจุบันเราสามารถหาได้ง่าย ๆ จากอินเทอร์เน็ต โดยข้อมูลที่เราหามาจะช่วยให้ตัดสินใจง่ายขึ้น ว่าโครงการดังกล่าวจะคุ้มค่ากับเงินที่เราจ่ายไปหรือไม่

หากเจ้าของโครงการเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ มีผลงานและภาพลักษณ์ดี ย่อมเป็นการการันตีว่า โครงการที่คุณสนใจไม่ถูกทิ้งแน่นอน และยังมีผลต่อการทำสัญญากู้กับบรรดาสถาบันการเงิน อาทิ เรื่องวงเงินที่ได้ อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เป็นต้น

คอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS ดีจริงหรือ

การเลือกซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS ไม่ใช่เรื่องดีเสมอไป แม้สะดวกสบายที่คอนโดอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนยอดนิยมของคนกรุง แต่ราคาคอนโดก็จะถีบสูงขึ้นด้วย เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการคอนโดที่ต้องเข้าซอย หรืออยู่ห่างจากบริการขนส่งสาธารณะ ประมาณ 1-2 กิโลเมตร และยังมีเรื่องมลพิษทางเสียงซึ่งเกิดจากการเสียดสีระหว่างล้อรถกับราง หรือความพลุกพล่านจากผู้คนที่มารอใช้บริการรถไฟฟ้า BTS และการคมนาคมที่อยู่ด้านหน้าคอนโด เป็นต้น

แต่ทุกอย่างก็ต้องขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของคุณ หากวิถีชีวิตส่วนใหญ่ของคุณต้องพึงพารถไฟฟ้า BTS การตัดสินใจซื้อคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้า BTS ก็อาจเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด แม้จะได้คอนโดที่ห้องอาจมีขนาดเล็กมาก (แต่อยู่ในงบ) หากส่วนใหญ่คุณใช้ชีวิตบนท้องถนน อาจหาคอนโดที่อยู่ไกลออกไปอีกนิด แต่ได้ขนาดห้องที่ถูกใจในงบที่อาจไม่ถึง 2 ล้านบาท

ปัจจัยในการเลือกซื้อคอนโด

การตัดสินใจซื้อคอนโดซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ถือเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญครั้งหนึ่งในชีวิต ดังนั้น ก่อนซื้อเราอาจต้องศึกษาข้อมูล และพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบคอบ อาทิ

– อยู่ใกล้บริการขนส่งสาธารณะใดบ้าง อาทิ รถไฟฟ้า BTS รถไฟใต้ดิน MRT หรือแอร์พอร์ตลิ้ง
– อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือตลาด อาทิ ตลาด อตก. ตลาดวังหลัง หรือตลาดวงเวียนใหญ่ เป็นต้น
– สามารถเดินทางไป-กลับ ระหว่างที่พักกับที่ทำงานได้สะดวกหรือไม่
– ราคาคอนโด ต้องเหมาะกับสภาพการเงินของคุณ
– รูปแบบห้องตรงกับความต้องการของคุณหรือไม่
– โปรโมชั่นของโครงการ และสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
– ที่จอดรถ หากคุณคิดว่าที่จอดรถไม่สำคัญ (เพราะไม่มีรถ) ขอบอกว่า คุณกำลังคิดผิด เพราะทุกคอนโดไม่ได้มีที่จอดรถให้คุณถึง 100% อาทิ คอนโด โครงการ V มีทั้งหมด 420 ห้อง ก็ไม่ได้หมายความว่า คอนโด V จะสร้างที่จอดรถไว้รองรับลูกบ้านถึง 420 คัน อาจมีที่จอดรถเพียง 60% คือ ประมาณ 250 คัน ดังนั้น หากคุณวางแผนจะซื้อรถยนต์ในอนาคต ควรคำนึงถึงเรื่องที่จอดด้วย ไม่งั้น เมื่อถึงเวลาคุณอาจต้องจ่ายเงินเพื่อซื้อที่จอดรถกับทางคอนโดก็ได้

*** สิ่งที่ควรย้ำเตือน คือ กรุงเทพฯ เป็นเมืองใหญ่ที่ประสบปัญหาเรื่องน้ำอยู่บ่อย ๆ ขอให้คุณเลือกคอนโดที่มีการสร้างชั้นจอดรถ ไม่ควรเลือกคอนโดที่มีแต่ที่จอดรถใต้ดิน หรือใช้บริเวณชั้น 1 เป็นลานจอดรถ เพราะรถคุณเสี่ยงได้รับผลกระทบจากน้ำรอระบายหรือน้ำท่วม

ซื้อคอนโด “ช่วงพรีเซลส์” กับ “ตอนที่สร้างเสร็จ” แล้วต่างกันอย่างไร ?

(1) ช่วงพรีเซลส์ก่อนสร้าง (เพิ่งเริ่มลงเสาเข็ม)

ข้อได้เปรียบ คือ คอนโดที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ราคาจะถูกกว่าคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วถึง 30%

ข้อเสียเปรียบ คือ เรื่องการกู้เงิน หากกู้ไม่ผ่านอาจจะไม่ได้เงินคืน เพราะในบางโครงการระบุเอาไว้ว่า หากคุณกู้ไม่ผ่าน จะไม่ได้เงินคืน ทางออกที่ดีที่สุด คือ คุณต้องเลือกโครงการที่พร้อมจะคืนเงินดาวน์ของคุณ เมื่อคุณกู้ไม่ผ่าน นอกจากนี้ ยังเสี่ยงเรื่องที่โครงการไม่ดำเนินการก่อสร้าง เนื่องจากยอดจองไม่ครบ ซึ่งผู้ซื้อต้องไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายกลับเจ้าของโครงการเอง

(2) คอนโดที่สร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ มีอยู่ 2 แบบ คือ

คอนโดใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จ

ข้อได้เปรียบ คือ มีสถาบันการเงินหลายแห่งที่ยินดีให้คุณเอาห้องมาค้ำประกัน โดยปล่อยกู้แบบ 100%

ข้อเสียเปรียบ คือ คุณต้องจ่ายค่าคอนโดที่แพงกว่าตอนเพิ่งประกาศเริ่มโครงการ (เพิ่งเริ่มลงเสาเข็ม) และห้องที่ได้ อาจไม่ใช่ห้องที่วิวดีที่สุด

คอนโดเก่า (มือสอง)

ข้อได้เปรียบ คือ คุณได้เห็นสภาพห้องจริง ที่สำคัญอาจได้ห้องที่ตรงใจ ทั้งขนาด แบบ และวิว ในราคาไม่สูงจนเกินไป เมื่อเทียบกับราคาของโครงการใหม่ ๆ

ข้อเสียเปรียบ คือ คุณต้องแบ่งเงินกู้ ที่นำมาซื้อคอนโดดังกล่าวส่วนหนึ่งออกมา เพื่อใช้ในการปรับปรุงหรือตกแต่งห้องใหม่

นอกจากนี้ ยังมีสิ่งที่พึงระวัง คือ การเช็กสภาพห้อง ต้องตรวจให้ดี ละเอียด ก่อนตกลงซื้อขาย และควรเช็กเรื่องหนี้ค้างชำระเดิม อย่างค่าส่วนกลางด้วยนะคะ

แหล่งเงินกู้ซื้อคอนโดที่น่าสนใจ

สำหรับสินเชื่อที่คุณต้องยื่นเรื่องกู้ คือ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ซึ่งปัจจุบันมีสถานบันการเงินอยู่หลายแห่งที่มีสินเชื่อตัวนี้อยู่ อาทิ

(1) ธนาคารกรุงเทพ สินเชื่อบ้านบัวหลวง
(2) ธนาคารกรุงไทย สินเชื่อบ้านกรุงไทย แสนสะดวก
(3) ธนาคารกรุงศรีอยุธนา สินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
(4) ธนาคารกสิกร K-Home Loan
(5) ธนาคารทหารไทย สินเชื่อบ้านทีเอ็มบี
(6) ธนาคารทิสโก้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
(7) ธนาคารไทยพาณิชย์ สินเชื่อเพื่อการเคหะ
(8) ธนาคารธนชาต สินเชื่อบ้านใหม่
(9) ธนาคาร ธอส. สินเชื่อ For Home
(10) ธนาคารยูโอบี UOB Home Loan
(11) ธนาคารออมสิน สินเชื่อเคหะ ฯลฯ

ทั้งนี้ หลังจากตัดสินใจซื้อคอนโดแล้ว ขอให้คุณ (ผู้ซื้อ) เก็บเอกสารไม่ว่าจะเป็นข้อสัญญา เงื่อนไขต่าง ๆ จากใบปลิว หรือสื่อโฆษณาต่าง ๆ ไว้ให้ดี หากเจ้าของโครงการ (ผู้ขาย) ผิดสัญญา คุณจะได้มีหลักฐานไปยื่นฟ้องกับหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคได้