“ไหน ๆ ก็ต้องเสียค่าเช่าไปเปล่า ๆ อยู่แล้ว สู้ซื้อคอนโดอยู่เองไปเลยไม่ดีกว่าเหรอ จ่ายแล้วได้เป็นเจ้าของเองด้วย” นี่น่าจะเป็นความคิดของใครหลาย ๆ คนที่กำลังมีความคิดจะ “ซื้อคอนโด” อยู่เอง เนื่องจากหลายคนมีความเชื่อที่ว่าการเช่าอยู่นั้นเป็นการลงทุนที่ว่างเปล่า จ่ายเงินให้เจ้าของทุกเดือน แต่สุดท้ายเราก็ไม่ใช่เจ้าของ ไม่มีกรรมสิทธิ์ใด ๆ แต่ถ้าซื้อเป็นของตัวเอง ผ่อนหนี้รายเดือนหมดเมื่อไร ก็ได้เป็นเจ้าของเองสมใจ หรือในอีกกรณี การมีคอนโดห้องเล็ก ๆ สักห้อง เป็นความฝันของคนวัยทำงานรุ่นใหม่ โดยเฉพาะคนที่ทำงานอยู่ในเขตเมือง เหมือนเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จอย่างหนึ่งที่เรามอบให้กับตัวเอง
ไม่ว่าความคิดที่อยากจะซื้อคอนโดเป็นของตัวเองจะเป็นไปด้วยเหตุผลไหนก็ตาม ในความเป็นจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้น เพราะแม้ว่าการลงทุนซื้อคอนโดจะทำให้เราได้เป็นเจ้าของที่แท้จริง แต่เราต้องประเมิน “ความพร้อม” ของตัวเองด้วยว่าพร้อมแค่ไหน การซื้อคอนโดหนึ่งห้องมีค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบไม่น้อย และยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ที่หลายคนมองข้าม ทั้งเงินที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่อาศัย เงินที่ต้องจ่ายระหว่างอยู่อาศัย หรือแม้แต่เมื่อคิดจะขายต่อก็ยังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียเช่นกัน จึงจำเป็นต้องนำค่าใช้จ่ายทุกอย่างมาคำนวณและพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อการวางแผนการเงินในระยะยาว รวมถึงอาจเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันทางการเงินในระหว่างทางด้วย
หากพิจารณาแล้วสถานะทางการเงินยังไม่พร้อมที่จะแบกรับค่าใช้จ่ายที่มีภาระผูกพันในระยะยาว เพื่อแลกกับการได้เป็นเจ้าของที่แท้จริง การเช่าอยู่อาจเป็นทางเลือกที่ดีและตอบโจทย์มากกว่า ลองมาคำนวณกันดูกันว่าค่าใช้จ่ายที่ต้องประเมินอย่างคร่าว ๆ เมื่อคิดจะซื้อคอนโดสักห้อง จะต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง เพื่อนำไปพิจารณาว่าควรต้องมีเงินอยู่ในมือเท่าไร ก่อนที่จะคิดซื้อคอนโดเป็นของตัวเอง
1. ค่าดำเนินการในช่วงซื้อขาย
- เงินจอง: ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนแรก ๆ ที่ต้องเตรียมไว้หลังจากที่ได้ห้องที่ถูกใจ การวางเงินจองก็คือการรับประกันว่าเราจะได้ห้องที่หมายตาเอาไว้ รวมถึงรับประกันว่าเราต้องการที่จะซื้อห้องนี้จริง ๆ หลังจากนั้นหากไม่เปลี่ยนใจ ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ทางโครงการเป็นผู้กำหนด แต่โดยรวมแล้ว เราก็ต้องเตรียมเงินจองไว้อย่างน้อยหลักหมื่น
- ค่าทำสัญญา: เป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องจากการจอง ซึ่งโดยปกติแล้วทางโครงการจะนัดเราเข้าไปเซ็นสัญญาหลังจากทำการจองไปแล้ว ภายใน 7-15 วัน สัญญาดังกล่าวเป็น “สัญญาจะซื้อจะขาย” ไม่ใช่สัญญากู้เงิน ในขั้นตอนนี้ เราจึงยังไม่ได้เป็นหนี้สินใด ๆ ทั้งสิ้น โดยในสัญญาจะระบุเงื่อนไขต่าง ๆ เกี่ยวกับห้องที่เราจะซื้อ เช่น เลขที่ห้อง ราคาห้อง ขนาดห้อง บางโครงการอาจระบุเรื่องการคืนเงินจองและเงินทำสัญญา ในกรณีที่กู้เงินกับธนาคารได้ต่ำกว่า 90 เปอร์เซ็นต์
- เงินดาวน์: เงินดาวน์ เป็นเงินที่ผู้ซื้อจะต้องชำระล่วงหน้าบางส่วนให้กับทางโครงการ เพื่อเป็นการยืนยันว่าจะซื้อห้องนี้จริง ๆ โดยมากจะเรียกเก็บเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาคอนโด ประมาณ 10-15 เปอร์เซ็นต์ หากเป็นโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ผู้ซื้ออาจจะวางเงินดาวน์เป็นก้อนเดียว หรือแบบแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ ตามเงื่อนไขโครงการก็ได้
- ค่าจดจำนอง: เป็นเงินที่ต้องจ่ายในช่วงโอนกรรมสิทธิ์ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนจำนองทรัพย์สินกับกรมที่ดิน ในกรณีที่มีการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ซึ่งค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 0.01% ของมูลค่าที่จำนอง (ซึ่งมักเป็นวงเงินกู้ที่ได้รับจากธนาคาร) แต่ในบางกรณี อาจมีโปรโมชันจากโครงการ หรือการเจรจากับเจ้าของคอนโดเดิม ที่อาจตกลงให้โครงการหรือเจ้าของช่วยรับผิดชอบค่าจดจำนองบางส่วน
- ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์: เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยจะต้องชำระให้กับกรมที่ดิน ในวันที่ทำธุรกรรม ณ สำนักงานที่ดิน คิดตามราคาประเมินของกรมที่ดิน (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง) โดยอัตราค่าธรรมเนียมนี้กำหนดไว้อยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน บางโครงการอาจมีโปรโมชันให้ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันจ่ายคนละ 1% หรือคอนโดบางโครงการอาจจ่ายให้ผู้ซื้อทั้งหมดเลยก็ได้ แล้วแต่ตกลง
- ค่าอากรแสตมป์: เป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีที่เกิดขึ้นในกระบวนการซื้อขายคอนโด โดยต้องจ่ายในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยกรมที่ดินจะเรียกเก็บเพื่อไปจ่ายให้กับกรมสรรพากร อัตราค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินกรมที่ดิน (แล้วแต่ว่ามูลค่าใดต่ำกว่า) โดยปกติแล้ว ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าอากรแสตมป์ ยกเว้นในกรณีที่ตกลงกันเป็นพิเศษระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- ค่าธรรมเนียมการกู้ยืม: เป็นค่าใช้จ่ายที่ธนาคารเรียกเก็บสำหรับการจัดทำสินเชื่อหรือการปล่อยกู้เพื่อซื้อคอนโด โดยทั่วไป อัตราค่าธรรมเนียมการกู้ยืมจะอยู่ที่ประมาณ 0.5-1% ของวงเงินกู้ หรือค่าดำเนินการอื่น ๆ ที่ธนาคารกำหนด
- ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน: เป็นค่าธรรมเนียมที่ธนาคารเรียกเก็บเพื่อประเมินมูลค่าคอนโดที่คุณจะซื้อ ซึ่งการประเมินนี้ จะช่วยให้ธนาคารมั่นใจว่าคอนโดมีมูลค่าเหมาะสมกับวงเงินกู้ที่อนุมัติ ปกติค่าประเมินราคาทรัพย์สินจะอยู่ที่ประมาณ 2,000-5,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคารและขนาดของทรัพย์สิน บางธนาคารจะมีเรียกเก็บในส่วนนี้ บางธนาคารก็ไม่มี ผู้กู้จะต้องชำระค่าประเมินนี้ก่อนที่ธนาคารจะดำเนินการอนุมัติสินเชื่อ
- ค่ากองทุนส่วนกลาง (จ่ายครั้งเดียว): เป็นเงินกองกลางที่นิติบุคคลเรียกเก็บไว้เป็นกองทุนสำรอง สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายกองกลางในการบริหารจัดการในเรื่องต่าง ๆ ของโครงการในระยะยาว ค่ากองทุนส่วนกลางจะคำนวณตามพื้นที่ของห้อง โดยปกติจะเก็บอยู่ที่ประมาณ 500 บาทต่อตารางเมตร เป็นการจ่ายครั้งเดียว
2. ค่าใช้จ่ายรายเดือนหรือรายปี
- ค่าส่วนกลาง: เป็นเงินที่ต้องชำระล่วงหน้าเป็นรายปีตามเงื่อนไขคอนโด เช่น อยู่ที่ประมาณปีละ 12,000-30,000 บาท ซึ่งก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่หนักอยู่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับขนาดห้องและสิ่งอำนวยความสะดวก การดุแลรักษาความปลอดภัย บางโครงการอาจมีโปรโมชันฟรีส่วนกลางใน 1-2 ปีแรก
- ค่าน้ำ ค่าไฟ: เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้หายไปไหน ไม่ว่าจะเช่าอยู่หรือซื้อเป็นเจ้าของเอง จึงจำเป็นต้องนำมาคำนวณเพื่อให้เห็นภาพรวมของค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทั้งหมด ซึ่งค่าน้ำของคอนโดมักแพงกว่าค่าน้ำบ้าน เพราะมีค่าบำรุงระบบ
- ค่าอินเทอร์เน็ต/เคเบิลทีวี: อาจมีทั้งค่าติดตั้งและค่าใช้จ่ายรายเดือน บางโครงการอาจมีอินเทอร์เน็ตให้ใช้ฟรี
- ค่าผ่อนรายเดือน: พูดง่าย ๆ ก็คือ เป็นการผ่อนหนี้ที่กู้จากธนาคารมาซื้อคอนโดนั่นเอง หลังจากเสร็จสิ้นกระบวนการจอง ทำสัญญา และโอนซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ก็ต้องผ่อนจ่ายหนี้ตามระยะสัญญาที่ตกลงไว้ หากเทียบแล้ว “ค่าเช่า” ที่เราเคยจ่ายตอนเช่าอยู่ ก็จะถูกเปลี่ยนเป็น “ค่าผ่อน” ที่จ่ายรายเดือนเหมือนกัน อย่างไรก็ตาม ค่าผ่อนนั้นสูงกว่าค่าเช่าอยู่ไม่น้อย แต่แลกกับการที่เราได้เป็นเจ้าของห้องคอนโดนั้น หลังจากชำระหนี้ครบแล้ว
3. ค่าใช้จ่ายในการดูแลและซ่อมแซม
- ค่าซ่อมแซมภายในห้อง: เมื่อเข้าอยู่ไปได้สักพัก สิ่งของเครื่องใช้ต่าง ๆ ก็อาจมีการชำรุดทรุดโทรมไปตามกาลเวลา เช่น ระบบประปา ไฟฟ้า หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ควรมีเงินสำหรับส่วนนี้สำรองไว้ด้วย
- ค่าซ่อมแซมโครงสร้างใหญ่ของโครงการ: แม้จะเป็นความรับผิดชอบของนิติบุคคล แต่ในบางกรณีเจ้าของห้องอาจต้องร่วมออกเงิน
4. ภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: หากเราถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดแล้ว จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเจ้าของห้องที่มีชื่ออยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ๆ จะต้องชำระรายปีตามราคาประเมิน (ห้องชุดส่วนใหญ่มีอัตราไม่สูง)
- ภาษีเงินได้: เป็นภาษีที่คุณต้องชำระเมื่อคุณขายต่อคอนโดให้กับผู้ซื้อใหม่ โดยคำนวณจากรายได้ที่เกิดจากการขายคอนโดห้องนั้น ๆ
5. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
- ค่าประกันอัคคีภัย: บังคับซื้อจากธนาคารเมื่อขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย
- ค่าประกันมิเตอร์น้ำประปา-ไฟฟ้า: เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เมื่อคุณติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาและมิเตอร์ไฟฟ้าใหม่สำหรับคอนโด หรือเมื่อโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของมิเตอร์จากเจ้าของเดิม สำหรับค่าประกันมิเตอร์น้ำประปา ค่าใช้จ่ายโดยประมาณจะอยู่ที่ 1,000–2,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดของมิเตอร์ ส่วนค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าใช้จ่ายโดยประมาณจะขึ้นอยู่กับขนาดกระแสไฟฟ้าที่ใช้ อย่างไรก็ดี โครงการมักจะรวมค่าประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้าไว้ใน “ค่าธรรมเนียมแรกเข้า” หรือ “ค่าติดตั้งระบบ” ที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อแล้ว
- ค่าตกแต่งเพิ่มเติมหรือค่าเฟอร์นิเจอร์: ปัจจุบัน เรามักจะเห็นคอนโดที่เปิดขายแบบพร้อมอยู่ คือฟรีเฟอร์นิเจอร์ ฟรีเครื่องปรับอากาศ แต่หลาย ๆ โครงการก็ขายเฉพาะห้องเปล่า และที่สำคัญ ในทางปฏิบัติ การที่เรายอมจ่ายเงินมูลค่าสูงและเป็นหนี้ก้อนโตเพื่อซื้อคอนโดเป็นของตัวเอง เราก็มักจะมีความคิดที่จะต่อเติม ตกแต่งห้องของเราให้น่าอยู่มากที่สุดในแบบที่เราต้องการอยู่แล้ว ของที่แถมมาอาจจะไม่ถูกใจเรา นี่จึงเป็นสาเหตุที่เราต้องเตรียมเงินไว้อีกก้อนสำหรับการตกแต่งเพิ่มเติม นอกจากนั้น คอนโดพร้อมอยู่ที่แถมเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ก็อาจจะแถมมาแค่บางส่วน ไม่ได้ให้มาแบบครบครัน หากเราจำเป็นต้องใช้นั่นใช้นี่นอกเหนือจากที่มีให้ เราก็ต้องซื้อเข้ามาเอง
- ค่าที่จอดรถ: บางโครงการคิดค่าที่จอดรถเพิ่มเติม
การวางแผนซื้อคอนโดเป็นของตัวเอง เป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องวางแผนให้ดีและประเมินค่าใช้จ่ายอย่างรอบคอบและรอบด้าน เพราะมันไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนรายเดือนแล้วจบ แต่ระหว่างทางยังมีค่าใช้จ่ายแฝงยิบย่อยอีกมากมาย และค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายในระยะยาว จึงควรเตรียมงบประมาณสำรองไว้ในมืออย่างน้อยที่สุด 10-20% ของราคาห้อง อีกทั้งควรวางแผนซื้อห้องให้เหมาะสมกับรายได้และภาระหนี้สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน เพื่อป้องกันปัญหาทางการเงินในอนาคต
