การลงทุนคอนโดให้เงินเติบโตทำยังไง

ด้วยวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไป มักนิยมเช่าคอนโดอยู่มากกว่าอะพาร์ตเมนต์ เพราะได้ใช้พื้นที่ส่วนกลางที่มีครบ และสะดวกกว่า ในราคาค่าเช่าที่ใกล้เคียงกันโครงการตลาดระดับกลาง-ล่างจึงยังเป็นที่นิยมสำหรับนักลงทุน

ในช่วงที่ผ่านมา ความต้องการซื้อขายของตลาดคอนโดอยู่ในภาวะล้นความต้องการ (Over Supply) โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง-ล่าง เพราะเทรนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมาแรงแซงโค้ง แต่ถ้าไม่อยากให้ถึงขั้นแหกโค้งกันละก็ ต้องคิดคำนวณกันหน่อย

ตอนนี้การหาคนเช่าคอนโดระดับล่างถึงกลางอาจจะเริ่มยากกว่าเมื่อก่อน ด้วยภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้ผลตอบแทนลดลงจนหลายโครงการไม่คุ้มลงทุน เพราะเงินค่าผ่อนไม่เท่ากับเงินที่ต้องจ่ายธนาคารในแต่ละงวดของเจ้าของคอนโด คอนโดหลายโครงการมีการเปิดขายยูนิตหลุดดาวน์ เพราะโดนคนจองเท ทำให้ราคา ส่วนลด ของแถมเพิ่มมากขึ้นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การเลือกคอนโดที่จะลงทุนจึงต้องรอบคอบมากขึ้น แล้วเราควรคำนึงถึงเรื่องอะไรบ้าง

1. เลือกจากทำเลที่ดี และต้องเป็นทำเลที่ดีสำหรับเราเองด้วย อย่าเชื่อตำรา หรือหลักการของกูรูทางการเงินต่าง ๆ  มากเกินไป เลือกจากทำเลที่ดี และอยู่ในพื้นที่ ๆ เราสามารถดูแลได้ไม่ลำบากจนเกินไป โครงการที่เลือกควรเป็น Fully furnish เพื่อให้เราไม่ต้องลำบากในการตกแต่งคอนโดเพื่อการปล่อยเช่า บางครั้งเราอาจซื้อคอนโดราคาไม่แพง ในย่านที่ดูมีการเช่าอยู่สูง เช่น ย่านรังสิตที่ยังสามารถหาคอนโดราคาหลักล้านต้น ๆ ได้ แต่ก็ต้องเลือกคนเช่าดี ๆ ไม่งั้นการปล่อยเช่าอาจจะทำให้ทรัพย์สินเราเสียหาย

2. มองโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต กำไรคอนโดมาจากค่าเช่าและส่วนต่างราคาซื้อขาย ในระยะ 5-10 ปี และควรหาข้อมูลเองว่าโครงการแถวนั้น คุณภาพที่เทียบเท่าและขนาดห้องคล้ายกันปล่อยเช่าที่เท่าไร ทิศของห้องอาจมีผลในด้านราคาซื้อ แต่อาจจะไม่มีผลต่อค่าเช่าของผู้เช่า ดูจากความต้องการของผู้เช่าในย่านนั้น ๆ ว่าเป็นกลุ่มคนเช่าแบบไหน นักเรียนเช่าเพื่อเรียนหนังสือ หรือคนทำงานเช่าเพื่อให้เดินทางใกล้ออฟฟิศ

3. ก่อนซื้อ ต้องต่อรอง ลองสำรวจคอนโดหลากหลายพื้นที่ อย่าใจร้อน และเลือกคอนโดที่โครงการใกล้เสร็จหรือเสร็จแล้วเหลือไม่กี่ยูนิต ในทำเลที่เหมาะสม เพราะคอนโดที่เสร็จแล้ว เซลล์ส่วนใหญ่มักจะต้องปิดการขายของโครงการจึงทำให้เราสามารถต่อรองของแถม เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือฟรีค่าส่วนกลางได้เพิ่มมากขึ้น

4. ควรใช้เงินเย็นมาลงทุน เพราะคอนโดคือการลงทุนในระยะยาว ไม่ควรรีบร้อนขาย จึงควรคิดคำนวณเงินที่เราจะต้องนำมาใช้ในการลงทุนให้ดี ไม่ว่าจะเป็นเงินที่เราสำรอง หากไม่มีคนเช่านานเกินกว่าหนึ่งเดือน

5. หาดอกเบี้ยเงินกู้ถูกสุด เพราะคือต้นทุนหนึ่งของการลงทุนปล่อยคอนโดเช่า เราสามารถเลือกดอกเบี้ยคงที่ที่ถูกที่สุด ในระยะสามปีแรก แล้วจึงทำการรีไฟแนนซ์หลังจากสามปีผ่านไปอีกครั้ง หรือขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมที่เราทำเรื่องสินเชื่ออยู่ ก็สามารถทำได้

6. รู้จักกลุ่มเป้าหมายที่จะเช่าคอนโดเราเราต้องรู้จักกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเช่าคอนโดที่เราเลือกซื้อ แหล่งนั้นคนเช่าส่วนใหญ่เป็นใคร คนไทยหรือคนต่างชาติ นักเรียนหรือคนทำงาน เพื่อตกแต่งห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องให้เหมาะสม จะช่วยให้ผู้เช่าตัดสินใจเลือกห้องเช่าของเราได้ง่ายขึ้น รวมทั้งเรทความสามารถในการจ่ายค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่เดือนละเท่าไร

7. รู้จักใช้เทคโนโลยีในการช่วยเราหาคนเช่า หากใครที่ซื้อคอนโดที่อยู่ในย่านของการท่องเที่ยว หรือในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว ควรฝึกใช้เทคโนโลยี แอปพลิเคชันในการหาและติดต่อกับคนเช่า ซึ่งการปล่อยคอนโดเช่ารายเดือน ยังสามารถทำได้ แต่การปล่อยเช่ารายวันอาจจะผิดกฎหมายได้นะจ๊ะ

การลงทุนทุกรูปแบบมีความเสี่ยง ควรศึกษาทำการบ้านอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจ