ซื้อบ้านต้องรู้! “แบงก์ชาติไม่ต่อ LTV” คนอยากกู้บ้านลำบากใจ

“มาตรการ LTV” เป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่เป็นเรื่องใกล้ตัวทุกคน โดยเฉพาะกลุ่มคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากโดยปกติแล้วในการซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่มักจะซื้อด้วยเงินกู้และทยอยผ่อนจ่าย แต่ในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น ธนาคารอาจไม่ได้ปล่อยเงินกู้ให้เต็ม 100% ของราคาบ้านเสมอไป ผู้ซื้อจึงอาจต้องวาง “เงินดาวน์” (เงินส่วนแรกที่จะต้องจ่ายเวลากู้ซื้อบ้าน) ก่อน ซึ่งมาตรการ LTV นี้เองที่เป็นเป็นมาตรการที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ (หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้จะต้องจ่าย) โดยพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก

เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป แต่การพิจารณาการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน

เป็นที่ชัดเจนแล้วว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่ามาตรการ LTV (ย่อมาจาก Loan to value) ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบต่อทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ต้องการจะกู้ซื้อบ้านในภาวะที่ดอกเบี้ยก็ขาขึ้นต้นทุนก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น

เหตุผลอะไร ธปท. จึงไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อ

ต้องเข้าใจว่า ธปท. มีหน้าที่ดูแลเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ได้มีหน้าที่ดูแลธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งเป็นพิเศษ ยกเว้นธุรกิจสถาบันการเงินการพิจารณาการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน ขณะที่เกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อ

  • ส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ห้ามการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป)
  • ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว
  • ลดความเสี่ยงสินเชื่อเงินทอน (กู้เงินได้มากกว่ามูลค่าบ้าน)
  • ลดความเสี่ยงของการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินได้

เกณฑ์ LTV ปกติของไทยนั้น หย่อนที่สุดแล้ว 

ที่ผ่านมาการระบาดของโควิด-19 กระทบเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ธปท. จึงเห็นความจำเป็นในการผ่อนผันเกณฑ์ LTV เพื่อเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการดูแลเศรษฐกิจไทย แต่ไม่ได้อยู่ที่การช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับไปสู่จุดเดิมก่อนการระบาดของโควิด-19 แต่อยู่ที่การประคับประคองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม ผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงสูงกับอีกหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจเท่านั้น

ดังนั้น ในสถานการณ์ปัจจุบัน หากไปดูการประเมินเศรษฐกิจไทยโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะพบว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นไปอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจในปีหน้าจะสูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้

การยกเลิก มาตรการ LTV จะส่งผลกระทบกู้ซื้อบ้าน

สภาวะเศรษฐกิจยังเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง แม้ว่าส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจต้องลากยาวออกไป แต่ก็ไม่ถึงขั้นสะดุดลง อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV ใช้เฉพาะกับผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด ขณะที่ส่วนใหญ่ของตลาด เกือบ 90% จำนวนบัญชีกู้ซื้อบ้าน เป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งสัญญาแรก สามารถกู้ได้สูงสุด 100% อยู่แล้ว (110% ถ้ารวมสินเชื่อ Top-up หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน) ไม่ได้รับผลกระทบจากการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่อย่างใด

ประโยชน์ของการ “ไม่ต่อ” ผ่อนคลายมาตรการ LTV

  • ช่วยลดความกังวลของบริษัทจัดอันดับเครดิตที่มีต่อคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (จากข้อมูลในอดีต สินเชื่อที่มี LTV สูง หรือเงินดาวน์ต่ำ จะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้มากกว่าสินเชื่อที่มี LTV ต่ำ หรือเงินดาวน์สูง)
  • ลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้นหากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV นานเกินไป

จริงอยู่ว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของไทยในปัจจุบันไม่ได้เอื้อต่อการเก็งกำไรมากนัก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการเก็งกำไรในอนาคต โดยจากประสบการณ์ของหลายประเทศ ซึ่งเศรษฐกิจถูกกระทบจากวิกฤตโควิด-19 เช่นกัน ต้องประสบกับปัญหาฟอง สบู่ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะหลังจากการเปิดประเทศ