เปิดร่างผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ หนุนพัฒนาเมืองตามแนวรถไฟฟ้า

ตามที่สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เร่งจัดทำผังเมืองรวม กทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อนำมาใช้แทนผังเมืองรวม กทม. ฉบับปัจจุบัน ซึ่งขณะนี้ ยังอยู่ระหว่างกระบวนลงพื้นที่สำรวจข้อมูล และการยกร่างกฎกระทรวง ก่อนเสนอคณะกรรมการกำกับการศึกษาโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร และคาดว่า ประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ กทม. ได้ ช่วงต้นปี 2563 จากเดิมที่กำหนดไว้ปลายปี 2562 เนื่องจากอาจติดกระบวนการเลือกตั้ง

แต่ก่อนที่ผังเมืองรวม กทม. จะสำเร็จเป็นรูปเป็นร่าง พร้อมประกาศใช้อย่างเป็นทางการ Tonkit360 ชวนมาอัพเดทเนื้อหาสาระของ ว่าที่ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ ว่าจะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในด้านใดบ้าง

1. ปรับผังสีใหม่ เพื่อพัฒนาเมืองอย่างมีประสิทธิภาพ

การปรับเปลี่ยนผังสีในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ อาทิ เขตลาดพร้าว ที่แต่เดิมใช้ผังสีเหลือง (ย.1-ย.5) พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มาเป็นผังสีส้ม (ย.6-ย.10) หรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ส่งผลให้การพัฒนาเมืองเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ยังเป็นการเพิ่มทางในการก่อสร้าง/ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะที่ผ่านมา การสร้างคอนโด หรือหมู่บ้านจัดสรรในพื้นที่สีเหลือง ถูกจำกัดเรื่องพื้นที่ในการก่อสร้าง อย่างการก่อสร้างคอนโด ขนาดเกิน 1 หมื่น ตร.ม. ในระยะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้านั้น จะสร้างคอนโดได้ ต่อเมื่อพื้นถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป และนอกระยะ 500 เมตรถนนต้องกว้างถึง 30 เมตร ซึ่งเป็นเรื่องยาก เนื่องจากถนนส่วนใหญ่กว้างไม่ถึง 30 เมตร

นอกจากนี้ ยังมีการปรับลดพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ซึ่งเป็นพื้นที่รับน้ำทั้งฝั่งตะวันออก และตะวันตก ของกรุงเทพฯ โดยการปรับสีพื้นที่ทางฝั่งตะวันออก จากเดิมสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ให้เป็นสีเขียว ประมาณ 50% ส่งผลให้พื้นที่นั้น ๆ สามารถพัฒนาสร้างที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น

ส่วนพื้นที่ทางฝั่งตะวันตก ตรงบริเวณเขตตลิ่งชัน ตามแนวถนนกาญจนาภิเษก อาจถูกปรับให้เป็นสีเหลือง หรือสีเขียว ตามความเหมาะสมและความหนาแน่นของพื้นที่

2. มาตรการพิเศษของผังเมืองใหม่

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDF)

เป็นการโอนหรือขายสิทธิการพัฒนาที่ดินจากบริเวณหนึ่งไปยังที่ดินบริเวณอื่น อาทิ การโอนสิทธิจากที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ที่ดินประเภท ก.1) ไปยังที่ดินที่อยู่ในระยะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้าในบริเวณที่ดินประเภท พ.3 (ที่ดินประเภทพาณิชย์) หรือไปยังแปลงที่ดินในบริเวณที่ดินประเภท พ.4 (ที่ดินประเภทพาณิชย์) เป็นต้น

มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD)

เป็นเครื่องมือในการร่วมมือกันพัฒนาพื้นที่เมืองที่สร้างผลประโยชน์สูงสุด ส่งเสริมให้เกิดโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานเป็นเอกภาพและเชื่อมโยงกัน นอกจากนี้ ยังควบคุมผลกระทบจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ ด้วยการจัดเตรียมสาธารณูปโภค และสาธารณูปการอย่างเพียงพอ

ขณะเดียวกัน เปิดให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมือง เพื่อให้มีความยืดหยุ่นสอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดิน (ปัจจุบันและในอนาคต) มากยิ่งขึ้น แต่ทั้งนี้ ต้องไม่ขัดกับวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวม และข้อกำหนดในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus)

เป็นการจัดสรรพื้นที่ เพื่อให้เกิดประโยชน์เพิ่มจากเดิม ทั้งการสัญจรบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้า จัดให้มีพื้นที่ว่าง สำหรับจัดสร้างสวนสาธารณะริมน้ำ หรือลำคลอง รวมถึงการทำใช้ประโยชน์จากพื้นที่ดังกล่าว โดยการสร้างสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในช่วงกลางวัน

3. พัฒนาให้เป็น “ศูนย์เปลี่ยนถ่ายคมนาคม”

เพื่อเชื่อมต่อระบบคมนาคมในพื้นที่กรุงเทพฯ กับปริมณฑล และจังหวัดในภูมิภาคอื่น ผ่านทางรถไฟ รถโดยสาร การขนส่ง รวมทั้งระบบรถไฟฟ้า ทั้งคาดว่า พื้นที่โดยรอบ “ศูนย์เปลี่ยนถ่ายคมนาคม” จะมีศักยภาพสูงในการดึงดูดการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้มาลงทุนในพื้นที่โดยรอบมากขึ้น

สำหรับศูนย์เปลี่ยนถ่ายคมนาคมที่จะถูกสร้างขึ้นใน 3 ทำเล 3 มุมเมือง ประกอบด้วย

  • ศูนย์คมนาคมบางซื่อ
  • ศูนย์คมนาคมมักกะสัน
  • ศูนย์คมนาคมคลองสาน

4. ส่งเสริมให้มีการจัดสร้างสาธารณูปการเพิ่มเติม

คือ การจัดสร้างสาธารณูปการที่ยังขาดในพื้นที่ดังกล่าว เพื่อให้เกิดความร่วมมือเกื้อหนุน เชื่อมโยง และเสริมกิจการซึ่งกันและกันอย่างครบวงจรในชุมชน อาทิ การสร้างโรงเรียน วัด หรือศาสนสถานในศาสนาอื่น

5. ระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล

เพื่อให้มีความสอดคล้องกับระบบขนส่งมวลชน อย่างโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังมีก่อสร้าง หรืออยู่ในแผนการขยายเส้นทางให้บริการรถไฟฟ้าในอนาคต กับบริเวณรอยต่อของกรุงเทพฯ อย่างนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม และฉะเชิงเทรา

6. ขยายความเจริญไปยังพื้นที่รอบนอก

การปรับผังเมืองใหม่จะช่วยขยับขยายความเจริญจากกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง ซึ่งเริ่มมีประชากรหนาแน่น ไปยังพื้นที่รอบนอกผ่านระบบราง โดยพื้นที่ที่คาดการณ์ว่า จะกลายเป็นเมืองใหม่ในอนาคต คือ “เขตมีนบุรี” เนื่องจากเป็นจุดที่มีรถไฟฟ้าผ่านหลายสาย (ทั้งวิ่งตรงและตัดผ่าน) อาทิ สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) สายสีชมพู (รามอินทรา-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เป็นต้น

และนี่เป็นเพียงรายละเอียดคร่าว ๆ ที่จะเกิดขึ้น เมื่อผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ ถูกประกาศใช้อย่างเป็นทางการ

ข้อมูลจาก สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร, กองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร